Dávila & Asociados | REAL DECRETO-LEY 7/2019, DEE 1 DE MARZO, MEDIDAS URGENTE EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER
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REAL DECRETO-LEY 7/2019, DEE 1 DE MARZO, MEDIDAS URGENTE EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

REAL-DECRETO.LEY 7/2019, de 1 de marzo, de MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER, publicado en BOE en fecha 06/2019, entró en vigor el día 7 de marzo del corriente, y ha sido ya convalidado por el Congreso de los Diputados..
Es indudable la importancia económica y social del alquiler de vivienda y la incidencia que tiene sobre el mismo su regulación, y que, ahora, con este Real Decreto se modifican aspecto esenciales que tanto el arrendador como el arrendatario deben conocer y que procederemos a sintetizar, previo a aclarar la aplicación legal a los contratos de alquiler desde diciembre de 2018.

Antecedentes.

Tras no haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados, en fecha 22 de enero de 2019, el anterior Real decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, se esperaba la publicación por el ejecutivo de nuevas medidas en esta materia. Esto tiene lugar el día 1 de marzo de 2019, con el Real decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, publicado en BOE en fecha 5 de marzo de 2019 y en vigor al dia siguiente, 6 de marzo de 2019.
Normativa de aplicación en la actualidad a los contratos de alquiler.

Los contratos de arrendamiento se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que en menos de tres meses se ha visto modificada por los dos real Decreto-ley arriba reseñados.
De fecha 19/12/2018 al 23/01/2019 los contratos de alquiler suscritos en esa fecha se rigen por la LAU con aplicación de las reformas establecidas por el Real Decreto- 21/2018, de 14 de diciembre.
A partir de la fecha, 06/03/2010 es de aplicación al LAU con las reformas introducidas por el Real-Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
A los contratos firmados en el intervalo de tiempo en que se deja sin efectos el primer Real Decreto-ley y se dicta el segundo, esto es, entre el periodo de tiempo del 24/01/2019 a la fecha 06/03/2019, le es de aplicación la LAU previo a las reformas establecidas por estos Decretos, es decir, la anterior a 19/12/2018.
Qué ocurre con los contratos suscrito a partir del día 6/03/2019, pues les de aplicación la LAU con las reformas establecidas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo.
Resumen de las reformas más significativas introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo:

1. Se amplían los plazos de prórroga obligatoria del contrato de alquiler, de 3 a 5 años si el arrendador es persona física, y hasta 7 años si es persona jurídica.
La prórroga tácita se amplia de 1 a 3 años.

2. Plazo de preaviso. El plazo para comunicar la no renovación del contrato de arrendamiento será de 4 meses para el arrendador y de 2 meses para el arrendatario, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de algunas de su prórrogas.
Si el contrato se prorroga tácitamente por periodos anuales hasta 3 años, para comunicar el arrendatario su voluntad de no renovarlo a la terminación de cualquier anualidad se establece un preaviso de 1 mes.

3. Actualización de la renta. La renta se actualizará anualmente conforme a los pactos que las partes acuerden sin que pueda ser superior al Indice de Garantía de Competitividad, Si no consta en el contrato de alquiler pacto de actualización, no se aplicará revisión de rentas.

4. Fianza. El arrendatario puede exigir una fianza de 2 meses de renta, es la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza.
Este Real Decreto-ley prevé un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda elaborados en un periodo de ocho meses por la Administración General del estado, utilizando para la determinación de este índice estatal datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, Registro de la Propiedad, Catastro Inmobiliario, registros administrativos de depósitos de fianza y otras fuentes de información que representen al mercado del alquiler de la vivienda.

5. Subrogación en el contrato por fallecimiento del arrendatario. En los casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social. “No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

6. En relación a la Ley de Enjuiciamiento Civil, se modifica el ordinal 6ª del art. 249, los apartados 3 y 4 del artículo 440, el apartado 4 del artículo 549 y, el apartado 1 del artículo 686 . Se introduce un nuevo apartado 5 en el artículo 441. Introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.Es de especial mención los casos de vulnerabilidad, debiéndose informar al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales por el plazo de un mes o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

7. La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Efectos en la Ley de propiedad Horizontal. Se dota de mayor poder de decisión a las comunidades de propietarios para que puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad o establecer cuotas especiales para estas viviendas, alcanzando una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios (modificación establecida en la Ley de Propiedad Horizontal).

8. En relación a la Ley de Enjuiciamiento Civil, se modifica, el ordinal 6ª del art. 249, los apartados 3 y 4 del artículo 440, el apartado 4 del artículo 549 y, el apartado 1 del artículo 686 . Se introduce un nuevo apartado 5 en el artículo 441. Introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.
Se establece, especial protección al desahuciado. Es de especial mención los casos de vulnerabilidad, debiéndose informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen la situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. El Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales por el plazo de un mes o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

9. Efectos en la Ley reguladora de las haciendas Locales. Se introducen algunas medidas en materia económica y fiscal para ayudar a impulsar la vivienda de alquiler. Entre otras, los ayuntamientos podrán incrementar con un recargo de hasta el 50% la cuota líquida del impuesto a aquellos inmuebles que estén desocupados con carácter permanente. Será necesario realizar un expediente al efecto. También podrán los ayuntamientos establecer una bonificación del 95% en la cuota integra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Las modificaciones establecidas en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, se aplicarán a los contratos de alquiler firmados a partir del día 6 de marzo de 2019, no tiene efectos retroactivos y, se potencia el mercado del alquiler incluyendo mejoras fiscales al objeto de que los inquilinos tengan fácil acceso a estas viviendas.

DAVILA Y ASOCIADOS ABOGADOS
Ana Ortega Domínguez
Responsable Departamento Derecho Civil.
Marbella